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Quelles dynamiques pour le marché logistique des utilisateurs ?

Malgré un climat économique et géopolitique mondial chamboulé par l’inflation et la guerre en Ukraine, le marché français locatif en immobilier logistique a enregistré près de 3,8 millions de mètres carrés placés. Florian Wnuck, Head of Business Development Europe chez GLP, revient sur les évolutions et défis auxquels ce segment de marché est exposé.

Si le marché tricolore locatif de la logistique – comme à l’échelle européenne – a démontré des signes de ralentissement fin 2022, il n’en reste pas moins performant et robuste. En dépit de l’impact de l’inflation et du climat géopolitique perturbé par la guerre en Ukraine, les conseils en immobilier s’accordent sur 3,8 millions de mètres carrés d’entrepôt placés dans l’Hexagone l’an dernier. Comme chez ses confrères de la place, GLP a enregistré une forte demande de la part des acteurs du e-commerce au cours des mois précédents. « L’appétit de ce secteur, qui s’était accentué post-crise sanitaire, s’est quelque peu tassé ces derniers mois », relève toutefois Florian Wnuck, Head of Business Development Europe chez GLP. Pour mémoire, le gestionnaire et développeur d’actifs dénombre 291 plateformes et plus de 250 clients sur le sol européen. « Près de 40 % de notre patrimoine est loué par des prestataires logistiques, suivis par la grande distribution et le e-commerce (35 %). Le restant (25 %) est occupé par des secteurs affiliés à l’automobile, les cosmétiques, la mode et l’industrie pharmaceutique. »

Trois challenges majeurs

Ce nouveau cycle économique et géopolitique se traduit aussi par de nouvelles dynamiques sur le marché logistique des utilisateurs. « Pour faire face aux perturbations de la chaîne logistique – provoquées par des événements récents tels que la fermeture d’usines pendant la crise sanitaire en Chine et celle du canal de Suez ou encore la pénurie de conteneurs – des clients ont amplifié leurs stocks dans les entrepôts », relève Florian Wnuck. De même que certains industriels recherchent activement à implanter un deuxième site de production en Europe centrale. Face à cette nouvelle donne, l’immobilier logistique est exposé à trois challenges majeurs. Tout d’abord, il s’agit d’améliorer la productivité et l’optimisation des flux des entrepôts – et ce grâce à la technologie de plus en plus sophistiquée. « GLP a créé une entité dédiée qui déploie auprès de nos clients une offre de robots à la location, facturée au mouvement de robot, comme par exemple pour le tri de colis », souligne Florian Wnuck. Avec ce service, nos locataires n’ont plus besoin d’investir directement dans la technologie.

Deuxième challenge – et sans nul doute l’un des plus important – qui tient en trois lettres capitales : l’ESG. « Nos clients ont de fortes ambitions chiffrées de réduction de leur empreinte carbone dans leurs stratégies et business plan. De facto, nous les accompagnons au quotidien pour abaisser la consommation énergétique des plateformes avec une série d’outils, dont une analyse fine des émissions de gaz à effet de serre durant toutes les étapes de la vie de l’entrepôt. » En matière de critères ESG, GLP mise aussi sur la production d’énergies renouvelables sur site et l’évaluation des émissions de CO2 sur le cycle de vie d’un entrepôt. « Cette évaluation, nous allons la généraliser à l’ensemble de nos actifs européens, ce qui nous permet d’établir un programme ESG personnalisé pour chaque client. » S’il n’est pas encore possible d’éliminer à 100 % les émissions de CO2 lors d’un projet logistique, GLP entend utiliser davantage des matériaux durables comme le bois pour la construction des bâtiments logistiques, généraliser le smart metering et mettre en place des programmes de compensation pour la part incompressible des émissions de CO2.

Le troisième et dernier challenge tient à centrer davantage le bâti sur l’humain, afin d’attirer’’ et de ‘‘retenir’’ la main-d’œuvre des clients-utilisateurs. « Pour respecter et amplifier le bien-être des salariés, de nombreux progrès ont été réalisés avec une adaptation des principes constructifs pour permettre un apport renforcé de la lumière naturelle, une température adaptée, une ventilation accrue ou encore l’aménagement d’espaces de repos », égrène Florian Wnuck.

Interlocuteur unique au-delà des frontières

La logistique, par définition, est un métier international, et les clients utilisateurs ont souvent besoin d’un réseau de sites dans plusieurs pays. Pour répondre aux besoins de ses clients, GLP, de par sa présence sur l’ensemble des continents, a aussi la capacité de les accompagner au-delà de leurs frontières historiques. « Nous mettons à la disposition de nos clients un interlocuteur unique qui leur permet d’avoir un accès direct à nos équipes et à nos services partout dans le monde », abonde Florian Wnuck. À titre d’exemple, les équipes de GLP Europe et de GLP Chine ont travaillé conjointement à l’implantation d’une dizaine de e-commerçants chinois sur le sol européen – soit plus de 200 000 mètres carrés transactés en 2021 et 2022.

Une pénurie d’offres

Malgré la conjoncture économique difficile – couplée aussi à la hausse des coûts de l’énergie et la pénurie des matières premières –, la demande locative ne montre guère de signes de ralentissement chez les utilisateurs de surfaces logistiques. « La demande reste soutenue en 2023, d’autant plus que notre secteur est en proie à une pénurie structurelle de surfaces adaptées en France, comme en Europe », ajoute Florian Wnuck. À terme, cette situation engendrera des freins au développement pour nos clients-utilisateurs. Sans entrepôt, aucune logistique optimisée n’est possible ! Ce qui signifie plus de flux des marchandises par voie routière. » De plus, les acteurs du secteur– pour les raisons évoquées –, ont plus que jamais besoin de louer des plateformes modernes et performantes, tant sur le plan technique qu’environnemental. Mais force est de constater que… la pénurie de foncier aux dans les grands bassins économiques a fait durablement son lit dans l’Hexagone et chez ses voisins européens. « Par ricochet, le coût des terrains a augmenté, entraînant une hausse du prix de construction d’un entrepôt prime, tout comme une hausse des loyers. » Pour s’adapter aux nouvelles du marché moins consommateur de mètres carrés nouveaux, GLP va miser sur le redéveloppement d’actifs logistiques obsolètes. « Sur ce créneau-là, il y a un travail conséquent à réaliser », parachève Florian Wnuck.