Location, location, location. La frase, que se atribuye al inglés Harold Samuel, hace mención a los tres principales factores que hay que tener en cuenta en la inversión inmobiliaria. Si esos tres factores- mejor repetirlo tres veces por si no quedaba claro- no se cumplen, la inversión inmobiliaria será, sin duda, fallida.

La inmologística por tanto y la parte que le toca de inmobiliaria, no es, para nada, inmune a esta máxima.

La localización adecuada marca la diferencia, sobre todo en un contexto en el que el auge del comercio electrónico y la creciente demanda de entregas rápidas y eficientes marcan la tónica.

Alineado con el nuevo contexto, el mercado inmobiliario logístico ha experimentado un auge en los últimos años en el que, indudablemente, la ubicación sigue siendo el factor clave.

Un peso avalado por las cifras

Según un informe de CBRE, empresa global de servicios inmobiliarios, la ubicación es el factor más importante para los clientes de real estate logístico. En el estudio, el 71% de los encuestados dijeron que la localización es el factor más importante a la hora de elegir una propiedad de logística.

Su impacto en la eficiencia operativa es radical. En este sentido, la ubicación adecuada puede reducir significativamente los costes de transporte y aumentar la eficiencia de la cadena de suministro.

Con relación a este segundo aspecto, cabe recordar que la distancia entre el centro de distribución y el destino final puede representar hasta el 60% de los costes totales de la cadena de suministro.

En cuanto a los gastos, una ubicación estratégica también puede mejorar la rentabilidad en el transporte y almacenamiento, dos factores que llegan a representar hasta el 80% de los costes totales de la supply chain.

La ubicación logística no responde a los patrones preestablecidos

En el mercado de la inmobiliaria comercial (CRE por sus siglas en inglés), que engloba principalmente los sectores de oficinas, locales en calle, centros comerciales y logístico, este último ha sido, históricamente, el menos relevante. Por ello, a la hora de definir las claves para acotar la máxima principal de la inmobiliaria, la localización, se ha recurrido a la equiparación con el resto de sectores predominantes.

De esta manera, es claro que en el sector de oficinas se establece una división de las áreas potencialmente relevantes por anillos, en los que el anillo central sería el considerado prime por estar ubicado en el centro financiero de las ciudades y consecuentemente el resto de anillos concéntricos irían perdiendo interés inmobiliario en tanto están mas alejados de este centro.

Al equiparar esta representación al mercado logístico se produce una desvirtuación de la máxima de ubicación.

En logistica, el anillo más cercano al centro de las ciudades es muy interesante, porque es la zona donde se concentrará la mayor parte de la distribución urbana o last mile. Pero las otras dos coronas, fundamentalmente la tercera, son también igual de relevantes, porque son las zonas donde se implantarán los grandes centros de almacenamiento.

Entonces se da la paradoja de que una ubicación situada a escasos 15 km del centro urbano es valorada con el mismo interés que un centro de almacenamiento que se sitúa a 40, 50 o 70 km alejado del núcleo urbano.

Quizás, por tanto, en logística lo adecuado sería hacer esta acotación de las ubicaciones potencialmente interesantes por ejes de influencia. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los ejes de la A-2 y A-4 (A-42) serían los ejes prime vs ejes con poco interés potencial como la A-6.

Clave para el real estate logístico

Sea como sea, resulta innegable la criticidad de este elemento para la propia inmologística.

La ubicación ha demostrado tener un impacto significativo en los precios de las propiedades del real estate logístico. Así, los proyectos ubicados cerca de los principales mercados de consumo suelen tener un precio más alto que las que se encuentran en ubicaciones menos estratégicas.

Así mismo, en términos de rentabilidad, la localización lógicamente impacta en los retornos esperados. Si consideramos Madrid y Barcelona los mercados prime, con las especificidades antes comentadas, cualquier otra ubicación secundaria tendrá una prima de al menos 100 puntos básicos sobre la rentabilidad esperada en las dos principales ciudades.

En resumen, la ubicación es el factor más crítico en la inmologística, y la elección de la ubicación adecuada puede tener un impacto significativo en la valoración de activos o carteras inmobiliarias.