El crecimiento exponencial del comercio electrónico y la transformación de las cadenas de suministro han disparado la demanda de suelo logístico en ubicaciones estratégicas. Sin embargo, en mercados maduros como España, la disponibilidad de terrenos greenfield —aquellos nunca antes urbanizados — es cada vez más limitada. Ante este desafío, la regeneración de brownfields emerge como una solución clave para el desarrollo logístico sostenible y eficiente.
¿Qué son los brownfields y por qué representan una oportunidad?
Los brownfields son terrenos previamente urbanizados o industriales que han quedado en desuso o infrautilizados. Su rehabilitación implica la descontaminación del suelo y la modernización de infraestructuras para darles una segunda vida como plataformas logísticas.
En España, grandes áreas industriales han sido abandonadas o relegadas debido a la obsolescencia de sus instalaciones. Esto genera una oportunidad sin precedentes para su recuperación y adaptación a las nuevas necesidades del sector inmologístico. En lugar de expandir la urbanización hacia zonas rurales, el aprovechamiento de estos terrenos permite la creación de infraestructuras modernas sin necesidad de consumir más suelo virgen.
La rehabilitación de brownfields no solo responde a la escasez de suelo disponible, sino que también maximiza el aprovechamiento de infraestructuras existentes, reduciendo la presión sobre terrenos naturales y minimizando el impacto ambiental de nuevas urbanizaciones. En este sentido, proyectos como G-Park Getafe se han desarrollado sobre un terreno brownfield – previamente urbanizado -, lo que ha permitido minimizar el impacto ecológico de la construcción. Se han implementado medidas clave para proteger los elementos naturales del entorno, como la instalación de nidos para aves e insectos y la plantación de especies vegetales autóctonas que no requieren riego adicional.
Los beneficios de transformar brownfields en plataformas logísticas
El desarrollo de hubs logísticos sobre terrenos brownfield ofrece múltiples ventajas desde el punto de vista ambiental, económico y operativo.
1. Reducción del impacto ambiental
- En lugar de urbanizar terrenos vírgenes (greenfields), la regeneración de suelos ya industrializados evita la destrucción de ecosistemas y reduce la huella de carbono.
- La rehabilitación incluye la descontaminación del suelo, mejorando la calidad ambiental del entorno.
- Se evita el consumo innecesario de recursos en nuevas infraestructuras, aprovechando las ya existentes.
2. Optimización de infraestructuras existentes
- Muchas zonas industriales en desuso cuentan con conexiones estratégicas de transporte, como carreteras, ferrocarriles y accesos urbanos, lo que reduce la necesidad de nuevas inversiones en infraestructura vial.
- Se pueden modernizar edificios logísticos en lugar de construirlos desde cero, reduciendo costos y plazos de ejecución.
- Estas ubicaciones suelen estar cerca de grandes núcleos de población, facilitando la distribución urbana y el comercio electrónico.
3. Impulso a la economía local y generación de empleo
La revitalización de antiguos polígonos industriales fomenta la actividad económica en su entorno, atrayendo inversión y promoviendo el empleo. Además, la presencia de plataformas logísticas modernas en zonas urbanas impulsa sectores clave como el transporte, el almacenamiento y el comercio, generando un impacto positivo tanto a nivel local como nacional.
4. Mayor eficiencia energética y sostenibilidad
La modernización de las infraestructuras permite integrar tecnologías de energías renovables, como paneles solares, iluminación LED y sistemas de eficiencia hídrica, reduciendo el impacto ambiental y optimizando el consumo energético. Además, es posible aplicar certificaciones ambientales como BREEAM, que garantizan altos estándares de sostenibilidad. Un ejemplo destacado es Oaxis GLP Park Madrid Villaverde.
Ejemplo en España: Madrid y los corredores logísticos estratégicos
España se ha convertido en un punto neurálgico para la logística en el sur de Europa. En particular, Madrid y sus principales corredores logísticos han visto un crecimiento acelerado en la demanda de suelo industrial. El mercado logístico español ha experimentado una creciente demanda en los últimos años, con una absorción récord en 2021 y 2022. Según datos de un informe de CBRE de 2023, en el tercer trimestre del año, la demanda nacional ya había alcanzado un volumen total de 1,4 millones de metros cuadrados, muy cerca de la media anual histórica (1,6 millones).
La demanda logística se concentra principalmente en los mercados de Madrid y Barcelona, con el 76% del total de la absorción, aunque le siguen de cerca mercados como el de Valencia (11%) y Zaragoza (6%). En los últimos cinco años, la absorción ha superado las entregas en una media de más de un 70%, lo que demuestra la escasez de producto final en el mercado español.
Uno de los casos más destacados de regeneración de brownfields es el desarrollo de G-Park Getafe, una plataforma logística innovadora que ha logrado posicionarse como un referente en sostenibilidad y eficiencia energética en España.
Desde el punto de vista de la gestión ambiental, esta plataforma se ha desarrollado sobre un terreno brownfield previamente urbanizado, lo que ha permitido minimizar el impacto ecológico de la construcción y reducir el consumo de nuevos recursos naturales.
Además, la obtención del certificado BREEAM Excepcional, con una puntuación de 89,10%, posiciona a G-Park Getafe como un referente en la logística sostenible en España y en Europa. Este reconocimiento reafirma el liderazgo de GLP en la creación de instalaciones logísticas innovadoras y refuerza su compromiso continuo con la eficiencia energética, la salud y el bienestar de sus usuarios, así como la integración ambiental de sus proyectos a nivel nacional e internacional.
Retos y desafíos en la rehabilitación de brownfields
A pesar de sus ventajas, la regeneración de brownfields también conlleva ciertos desafíos que deben abordarse para garantizar su viabilidad:
- Proceso de descontaminación: Muchos terrenos industriales requieren un proceso de limpieza ambiental para eliminar residuos químicos o contaminantes del suelo.
- Inversión inicial: La adecuación de un brownfield puede requerir una inversión superior a la de un terreno virgen, aunque los beneficios a largo plazo compensan estos costos.
- Regulación y permisos: La transformación de estos terrenos suele estar sujeta a normativas estrictas y procesos administrativos complejos.
A pesar de estos desafíos, la creciente apuesta por desarrollos sostenibles y la creciente necesidad de espacio logístico en zonas estratégicas hacen que los brownfields sean una solución cada vez más atractiva para el sector.
Tendencias y futuro: los brownfields como clave del desarrollo logístico
El futuro del sector inmologístico en España apunta a una mayor transformación de brownfields en plataformas logísticas modernas y eficientes.
- Estrategia ESG: Cada vez más empresas exigen espacios logísticos que cumplan con criterios ambientales, sociales y de gobernanza.
- Hubs urbanos de última milla: La recuperación de antiguos polígonos industriales cerca de grandes ciudades facilita la logística del comercio electrónico.
- Uso de tecnologías innovadoras: La incorporación de inteligencia artificial, automatización y robótica en estas infraestructuras permitirá maximizar su eficiencia.
En este contexto, los desarrollos ya mencionados además de Magna Park Tauro Illescas, son una muestra del camino que seguirá el sector en los próximos años.
Por tanto, la transformación de brownfields en plataformas logísticas modernas es una solución clave para la expansión sostenible del sector en España. Desde GLP, apostamos por proyectos que integran sostenibilidad, eficiencia energética y regeneración urbana, adaptando terrenos en desuso a las necesidades del presente y el futuro logístico.