En logística, el suelo es mucho más que una ubicación: es una ventaja competitiva. Disponer de suelo bien situado, con planificación urbanística avanzada, acceso a infraestructuras clave y flexibilidad de uso, permite a las empresas reducir tiempos, optimizar costes y adaptarse rápidamente al crecimiento.
Cuando hablamos de eficiencia en la cadena de suministro, la conversación suele girar en torno a la tecnología, la automatización o la gestión del inventario. Sin embargo, hay un elemento que precede a todos ellos y que condiciona de forma determinante el rendimiento de cualquier operación: la calidad y la ubicación del suelo logístico.
El mercado así lo corrobora. Según datos de CBRE, el sector inmologístico español arrancó 2026 con más de 751.000 metros cuadrados contratados en el primer trimestre, un crecimiento interanual del 5% que se produce en un entorno macroeconómico complejo.
Madrid y Barcelona lideraron el impulso, con incrementos del 39% y el 74% respectivamente. La inversión sectorial alcanzó los 281 millones de euros y el tamaño medio de las operaciones creció hasta los 14.400 m², señal clara de que los operadores buscan plataformas cada vez más grandes y estratégicas.
Más revelador aún: durante el primer semestre de 2025, España lideró el crecimiento logístico en Europa con un repunte del 18% en contratación, mientras el resto del continente registraba una caída del 7%. Este diferencial responde a una combinación de factores estructurales que hacen de la Península Ibérica, y especialmente de Madrid, uno de los mercados logísticos más atractivos del mundo.
Los cuatro pilares del suelo logístico estratégico
No todo el suelo logístico es igual. La diferencia entre una plataforma mediocre y un activo estratégico se construye sobre cuatro dimensiones clave:
Ubicación y conectividad infraestructural
La proximidad a las grandes arterias viarias no es un lujo: es una necesidad operativa. Cada kilómetro de distancia desde un hub logístico al centro de distribución urbano se traduce en tiempo, coste y emisiones. Estudios de McKinsey & Company,, Capgemini Research Institute o el Observatorio del Transporte y la Logística en España del Ministerio de Transportes, estiman que una reducción del 10% en el tiempo de transporte de última milla puede suponer un ahorro de entre un 8% y un 12% en los costes operativos totales.
La Zona Centro concentra cerca del 46% de la absorción logística nacional, con 345.000 m² contratados solo en el Q1 2026.
Un ejemplo que ilustra esta lógica al máximo nivel es OAXIS GLP Park Madrid Villaverde: situado a solo 9 km de la Puerta del Sol, con acceso inmediato a la M-40, A-42 y A-4, ofrece 169.767 m² de superficie alquilable sobre una parcela de 273.095 m². Es el primer parque logístico en España diseñado específicamente para la distribución con vehículo eléctrico, con conexión directa a transporte público y a las principales vías de alta capacidad de la región. Una plataforma concebida para quien no puede permitirse estar lejos de donde ocurre la demanda.
Planificación urbanística y seguridad jurídica
La tramitación de un polígono logístico desde cero puede llevar entre 5 y 10 años en España. Por eso, las empresas que necesitan implantarse o expandirse en plazos razonables solo tienen una opción viable: acceder a suelo ya calificado, con licencias en regla y servicios urbanísticos completamente operativos. Este factor explica, según, CBRE, por qué la renta prime en Madrid alcanzó los 7,25 €/m²/mes en el Q1 2026, un 5,1% más que el año anterior, impulsada por la escasez de producto de calidad en ubicaciones estratégicas.
En el corredor de la A-42, Magna Park Tauro – Edificio 3 materializa este principio: 35.126 m² alquilables en Illescas (Toledo), dentro de un desarrollo logístico consolidado con toda la ordenación urbanística resuelta. Su diseño modular permite adaptación a distintos layouts sin modificaciones de licencia, con acceso directo a A-42, AP-41, R-4, CM-41 y CM-43.
Especificaciones técnicas y flexibilidad operativa
Un almacén con 12 metros de altura libre frente a uno de 8 metros puede almacenar entre un 30% y un 50% más de mercancía en el mismo footprint, reduciendo drásticamente el coste por unidad almacenada. En un contexto donde el e-commerce y los nuevos modelos de distribución urbana transforman las necesidades logísticas a velocidad sin precedentes, la adaptabilidad es una ventaja competitiva de primer orden.
G-Park Getafe II es un caso de manual en este sentido. Ubicado en el polígono Los Gavilanes de Getafe, a 20 km del centro de Madrid y junto a la A-4, ofrece 15.933 m² diseñados para un único ocupante con una altura libre de 13,7 m -por encima de la media del mercado-, 15 muelles de carga, 1 acceso a nivel y 127 plazas de aparcamiento con puntos de recarga eléctrica. Su cercanía a Mercamadrid, el Aeropuerto de Barajas y Atocha lo convierte en un nodo estratégico para operaciones de distribución nacional e internacional que exigen precisión técnica desde el primer día.
Sostenibilidad y cumplimiento ESG
La agenda ESG ha dejado de ser opcional. Las certificaciones BREEAM o LEED son ya un requisito de acceso a determinados contratos de arrendamiento y a financiación verde. Un activo con generación fotovoltaica propia, iluminación LED inteligente y sistemas BMS de control energético puede reducir su huella de carbono operativa en más de un 40% respecto a un edificio convencional.
Los tres activos de Marq Logistics en España incorporan esta visión desde el diseño: OAXIS Villaverde cuenta con certificación BREEAM Excellent y BREEAM ES Urbanismo; G-Park Getafe II integra 159 kW de instalación fotovoltaica y aspira también a BREEAM Excellent; y Magna Park Tauro Edificio 3 está certificado BREEAM Very Good. No son etiquetas: son el reflejo de decisiones constructivas -materiales reciclados, gestión de residuos, zonas verdes con especies autóctonas, BMS en tiempo real- que reducen costes operativos y garantizan el cumplimiento de los estándares más exigentes del mercado.