Un mercato in linea con il 2022, ma che vivrà una fase di risveglio degli investimenti a partire dal secondo quarto dell’anno: è così che GLP fotografa la logistica italiana di inizio 2023. I primi tre mesi sono stati caratterizzati da una conferma dei volumi di sviluppo, in particolare nei mercati core e l’interesse crescente per nuove opportunità nelle regioni del sud Italia. Di rilievo per il mercato, infine, le due grosse operazioni di acquisizione portate a termine da GLP a Fiorenzuola e Caronno Pertusella.
Dal punto di vista degli occupier, il primo trimestre del 2023 segna una leggera flessione (17%) dei contratti di locazione firmati, ma si tratta di un dato confortante, perché riferito al confronto con un anno record come il 2022. Il take-up si attesta a 623mila mq. “In questi trend leggiamo una forte richiesta di spazi da parte degli utilizzatori, il cui profilo è rimasto invariato. Si tratta sempre principalmente di operatori dell’e-commerce, 3PL e in generale della grande distribuzione. In particolare, viene confermata la nostra visione sul mercato, che aveva previsto una riconferma della crescita dell’e-commerce” spiega Marco Belli, Country Director Italia di GLP. Si evidenzia come anche la riorganizzazione post pandemia della grande distribuzione in generale stia impattando sull’andamento del settore logistico, con numerosi tender indetti per la ricerca di nuovi magazzini da parte degli operatori del settore, dai discount regionali alle grandi catene nazionali.
Anche dal punto di vista degli sviluppi, il primo quarto del 2023 ha confermato le previsioni. Il taglio medio dei magazzini è tendenzialmente in crescita, con il 66% del take up volume che deriva da asset più grandi di 20.000 metri quadrati. “Nei primi mesi del 2023 il mercato ha assistito allo sviluppo di magazzini grandi oltre 50.000 metri quadrati, come anche 3 dei 6 magazzini che GLP sta per realizzare in Italia – continua Belli.
Il take up volume resta inoltre sostanzialmente invariato dal punto di vista geografico nei mercati core italiani: Milano (37%), Veneto (11%), Bologna (7%) e Roma (11%). “Da quest’anno il confine della logistica istituzionale si sta spostando più a sud lungo la penisola, verso mercati in cui sta crescendo la richiesta – precisa Belli. – Nuovi mercati si stanno aprendo, soprattutto in Campania e Puglia”.
Nei mercati primari si osserva poi un incremento esponenziali dei canoni, che negli ultimi 6 mesi sono cresciuti di oltre il 15%. Mediamente, per il settore prime il valore si attesta a €65/mq/pa e GLP può confermare l’andamento del valore, conseguenza di un tasso di vacancy molto limitato oltre ad un valore dei costi di costruzione che si attestano ancora sui massimi storici.
Nel primo trimestre è rallentata invece l’attività di investimento rispetto agli anni scorsi. “GLP è un’eccezione nel panorama italiano, essendo uno dei pochi operatori attivi nei primi mesi del 2023 con due grandi operazioni, cioè le acquisizioni di Fiorenzuola (PC) e Caronno Pertusella (VA) – spiega il Country Director Italia di GLP. – Ma il mercato degli investimenti si sta risvegliando in queste settimane, prevediamo una crescita per il secondo quarto dell’anno, perché in generale è riconfermato l’appetito degli investitori per gli asset di tipo logistico, con attenzione massima alla qualità e alle specifiche ESG”.
I prossimi mesi vedranno riconfermata la vivacità di GLP Italia nel panorama logistico italiano. Proseguiranno infatti i progetti di sviluppo in pipeline, in totale 6. Sono inoltre entrate in una fase di concretezza le trattative per la locazione delle strutture di Valsamoggia (BO), Filago (BG), Colleferro (RM) e Anagni (FR). “Confermiamo i trend e non ci attendiamo un ribasso sui canoni, nonostante il lieve rallentamento dei primi mesi del 2023. La richiesta resta sempre alta, in particolare per location prime di magazzini moderni e di alto standard qualitativo, di grado A e con le certificazioni BREEAM new construction livello “Excellent” – conclude Marco Belli.
Fonte dati: CBRE