La inmologística ha sido, hasta la irrupción del comercio electrónico, el patito feo en las estrategias de inversión inmobiliaria.
Si tenemos en cuenta el universo de fondos tanto institucionales como privados que invierten en inmobiliaria, la presencia de inmuebles logísticos en las carteras era, hasta la llegada del e-Commerce, testimonial, cuando no directamente inexistente.
Eran pocas las empresas que ponían el foco en el producto inmologístico. Nos honra a GLP – anteriormente Gazeley – poder haber formado parte de ese nicho, realizando en nuestro caso estrategias 100% orientadas al mercado de la inmobiliaria logística.
Evolución del mercado
Precedente a la crisis del 2008, el volumen máximo de inversión en logística en España se alcanzó en el año 2007, con una magnitud total según un informe de CBRE de 610 millones de euros. Esto suponía un 6,25% del total de inversión en inmobiliaria en España.
Durante la crisis, el volumen de inversión vivió un gran declive, llegando a los testimoniales 100 millones de euros en 2012.
Si bien los activos logísticos habían mostrado su resiliencia durante la crisis, a partir de 2013, con el inicio de la recuperación y aunque se incrementó el volumen total de negocio, se alcanzó rápidamente el nivel previo a 2008: el porcentaje de la logística sobre el volumen total de inversión seguía siendo marginal. Aparentemente nada había cambiado.
Sin embargo, ya por 2014 resultaba evidente que algo estaba ocurriendo en el mercado de inversión. Actores que hasta entonces nunca habían considerado la logística en sus estrategias, comenzaban a interesarse por los fundamentales del sector. Nuevos players, especialistas en inmologística pero que nunca habían apostado por España, se dejaban caer durante estos años, con sus primeros activos en la península.
2016: la recuperación de la inmologística
Y es a partir de 2016 cuando el interés comienza a generalizarse y a captar la atención de los grandes fondos de inversión – tanto privados como institucionales – guiados por el boom del e-Commerce, así como el deterioro progresivo de la rentabilidad de los activos comerciales.
Este súbito interés provocó que la compresión de rentabilidades fuera más acusada en la logística que en el resto de los activos – denominados CRE – y que los volúmenes de inversión se incrementaran hasta el récord registrado en 2022 de 2.335.000 euros.
Esta información, obtenida del análisis realizado por CBRE sobre el mercado industrial y logístico en España durante el cuarto trimestre de 2022, señala un crecimiento de un 7% respecto al 2021. Es destacable también el hecho de que el porcentaje de inversión en logística superara al de centros comerciales y prácticamente igualara al volumen invertido en oficinas.
Situación actual y previsiones
La revolución se mantiene en el tiempo hasta el día de hoy, sin haberse percibido un techo. Pese a ello se estima que en 2023 el volumen total de inversión descienda, causado por factores externos a la actividad en sí, como el incremento del tipo de interés o la crisis provocada por la invasión rusa de Ucrania.
Si hablamos de la yield, durante la primera mitad de 2022 se alcanzó el récord en la serie histórica, con varias transacciones en Madrid y Barcelona por debajo del 4,00%. Sin embargo, la segunda mitad del año – provocada por las circunstancias geopolíticas – la descompresión de yields fue muy rápida, para acabar el año en el 4,75% para las localizaciones prime, según el informe de CBRE. Para este año se prevé que se estabilicen entre el 5 – 5,25% hacia finales de año.
Respecto a los volúmenes de inversión, el área central – Madrid y las provincias limítrofes de Castilla- La Mancha – reúne el 40% de inversión total, aunque otras zonas logísticas están ganando interés. Lo podemos ver en los datos de Cataluña – donde se ha vivido un aumento del 28% – y localidades como Valencia, que cuenta con casi la mitad de la inversión dada en las áreas secundarias.
En cualquier caso, los fundamentales de la actividad, concretamente la contratación de espacios logísticos ha continuado a niveles nunca antes registrados. La consolidación de la actividad de e-Commerce en España – dada con cierto retraso en comparación con otros países europeos – así como la progresiva digitalización de las actividades comerciales de los grandes distribuidores de bienes de consumo, acreditan que la logística como activo relevante en las carteras de inversión inmobiliaria continuará firme en los próximos años.