El sector inmobiliario logístico ha experimentado una transformación significativa en los últimos años, marcada por la creciente demanda de flexibilidad por parte de los clientes.
En un entorno empresarial cada vez más dinámico y competitivo, los ocupantes buscan soluciones ágiles y adaptables para satisfacer las necesidades cambiantes del mercado.
En este contexto, esta característica del real estate logístico emerge como un factor crucial que redefine la forma en que se planifican, diseñan y gestionan los espacios dedicados a la logística y la distribución.
Desde el papel, con contratos que proponen nuevas opciones de alquiler a corto y medio plazo, hasta el terreno, donde la modularidad sigue avanzando como una opción atractiva para los potenciales usuarios de las instalaciones, la inmologística se encuentra inmersa en un proceso evolutivo emocionante.
Hoy profundizamos en este tema en compañía de Vasco Benito, Director de Inversiones en GLP España. Con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario en Iberia, Vasco cuenta con experiencia trabajando en la industria de gestión de activos, asesoramiento de transacciones y en fondos de capital riesgo y deuda privada, trabajando en empresas líderes en el sector y participando en numerosas transacciones en España y Portugal.
¿Cuál es la importancia de la flexibilización del real estate logístico?
La flexibilización del real estate logístico es esencial para mantener la competitividad en un mercado global dinámico y en constante cambio.
Permite a los clientes adaptarse rápidamente a las condiciones del mercado, optimizar sus recursos y mejorar su agilidad operativa, lo que a su vez permite impulsar la innovación y el crecimiento a largo plazo.
¿Qué factores impulsan esta necesidad?
La necesidad de flexibilización en el real estate logístico es promovida por factores como los cambios en los patrones de consumo, los avances tecnológicos y la globalización, lo que requiere adaptabilidad para satisfacer la demanda variable, responder a las fluctuaciones del mercado y mantener la eficiencia operativa en un entorno empresarial en constante evolución.
¿Qué estrategias o técnicas se pueden utilizar para hacer que el real estate logístico sea más adaptable?
Para hacer que la inmologística sea más flexible, existen diversas estrategias y técnicas que pueden implementarse. Una de ellas es la selección de ubicaciones estratégicas que permitan un fácil acceso a los principales submercados. Esto facilita la distribución eficiente de productos y reduce los tiempos de transporte.
Otra estrategia es el diseño modular al desarrollar nuevas naves logísticas. Esto implica crear espacios que puedan reconfigurarse rápidamente según las demandas del mercado, lo que aumenta la versatilidad de los activos inmobiliarios.
Los arrendamientos flexibles también son clave en la adaptabilidad del real estate logístico. Contratos de corto plazo o con cláusulas de opción de expansión permiten a las empresas ajustar rápidamente su espacio de almacenamiento de acuerdo con la demanda.
Además, las alianzas o colaboraciones con usuarios finales pueden brindar beneficios significativos en términos de adaptabilidad. Trabajar en conjunto con los clientes para comprender sus necesidades específicas y adaptar los espacios en consecuencia puede mejorar la eficiencia operativa y la satisfacción del cliente.
Integrar la sostenibilidad y el bienestar de los empleados en la fase de diseño es otra estrategia importante. Esto implica crear espacios de trabajo que sean no solo funcionales, sino también saludables y sostenibles, lo que aumenta su atractivo a largo plazo y su capacidad para adaptarse a las tendencias y regulaciones ambientales en evolución.
¿Cuáles son los principales beneficios de la flexibilización para los inversores y operadores?
Entre las principales ventajas para los operadores se encuentra la capacidad de adaptarse rápidamente a la demanda del mercado, lo que permite una respuesta ágil a los cambios de las necesidades de los clientes y de las condiciones macroeconómicas. Para los inversores, la flexibilización ayuda por un lado a fidelizar a clientes y por otro a diversificar el riesgo de las superficies alquiladas entre diferentes espacios, lo que implica reducir el riesgo de ‘vacío’ promedio y brinda también la posibilidad de maximizar las rentas gradualmente y, a su vez, optimizar las rentabilidades.
¿Cuáles son los desafíos o riesgos asociados a su implementación?
La implementación de la flexibilización conlleva varios desafíos y riesgos que deben abordarse cuidadosamente. Uno de ellos es el coste de construcción de este tipo de propiedades y las complejidades legales y urbanísticas que son significativamente mayores en comparación con las propiedades no flexibles. Esto se debe principalmente a los requisitos adicionales en términos de tramitaciones y cumplimiento de normativas de protección contra incendios.
Otro desafío es el mayor gasto operativo de las propiedades flexibles (tanto a nivel de gestión como de mantenimiento) en comparación con las propiedades no flexibles. Adaptarse a las necesidades de los inquilinos puede suponer más gastos en mejoras y actualizaciones por su alta rotación, lo que afecta la rentabilidad a largo plazo.
En último lugar, las propiedades flexibles también pueden suponer un desafío para los usuarios que estén acostumbrados a propiedades no flexibles (mono inquilino) ya que estos tendrán que compartir zonas comunes con otros usuarios.
¿Cómo pueden los avances tecnológicos influir en la flexibilización del real estate logístico?
Los avances tecnológicos – tanto para propietarios como para usuarios -, como la automatización de procesos, los sistemas de gestión de almacenes avanzados, la tecnología de seguimiento en tiempo real, la robótica, la IA o la realidad aumentada, tienen un gran potencial para influir en la flexibilización del real estate logístico.
Estas tecnologías permiten una gestión más eficiente del tiempo y del espacio, una mejor y más rápida adaptación a cambios en la demanda de los clientes y, en definitiva, en una gestión más optima y sostenible del real estate logístico a largo plazo.
¿Cuáles son las tendencias emergentes en la flexibilización del real estate logístico?
Las tendencias emergentes reflejan una evolución significativa hacia infraestructuras más versátiles y eficientes. Destaca el desarrollo de espacios multiusos y almacenes urbanos, respondiendo a la demanda de ubicaciones estratégicas y la adaptabilidad en entornos urbanos densamente poblados. Junto con esto, la automatización de naves está ganando terreno, impulsando la eficiencia operativa y la capacidad de respuesta en la cadena de suministro.
Además, se observa un crecimiento en los arrendamientos flexibles, permitiendo una mayor agilidad y reducción de riesgos para operadores. El enfoque en el diseño sostenible también es una tendencia prominente, con una atención particular en las necesidades de los inquilinos y el bienestar de sus empleados.
¿Qué consejos daría a los inversores y operadores que deseen aprovechar al máximo la flexibilización del real estate logístico?
Para sacar el máximo partido a la flexibilización, los inversores y operadores pueden considerar una serie de estrategias clave. En primer lugar, la integración de espacios modulares o multiuso puede aumentar la versatilidad de los inmuebles, permitiendo adaptarse a una variedad de necesidades y usos. Además, ofrecer arrendamientos flexibles es fundamental para ajustarse a las demandas mutables del mercado y proporcionar opciones atractivas para los inquilinos.
Priorizar el diseño sostenible que promueva el bienestar de los empleados no solo mejora la calidad del espacio de trabajo, sino que también refuerza la imagen de la propiedad como un activo responsable y moderno. Por último, la adopción de tecnología avanzada puede potenciar la eficiencia operativa y la adaptabilidad de los espacios logísticos, facilitando una gestión más efectiva y ágil.
Al implementar estas estrategias, los inversores y operadores pueden maximizar el potencial de sus activos inmobiliarios logísticos en un mercado en constante evolución.