Lo que compramos, vendemos y consumimos pasa por un gran número de procedimientos, y aun siendo productos completamente ajenos el uno del otro, todos atraviesan un proceso común: la cadena de suministro, íntimamente relacionada con la logística.
La importancia del sector en la sociedad cada vez es mayor. La compra de productos por vía electrónica, así como el auge de ventas en plataformas de segunda mano o el alto nivel de devoluciones, hacen necesario prepararse ante las inminentes exigencias del mercado.
Según datos ofrecidos por la consultora Savills, la inversión mundial en la inmologística ha vivido un aumento del 66% durante el 2021. Estos datos implican dos importantes realidades: (i) que los grandes fondos de inversión inmobiliaria a nivel internacional comprenden y valoran la inmologística como un pilar fundamental de sus carteras, hecho provocado por la segunda realidad; (ii) el almacenaje y la distribución logística se ha tornado en un valor fundamental y prioritario en todas las empresas relacionadas con el comercio de bienes muebles.
El papel fundamental de la logística en la economía y el comercio global muestra la necesidad de incorporar infraestructuras capaces, tanto de albergar los altos niveles de mercancías, como de asegurar el correcto desarrollo de todos los procesos que se dan dentro del almacén.
Factores clave
Para lograr adaptarse a la nueva realidad logística hay una serie de factores que ayudan a acondicionar los proyectos inmologísticos a las exigencias de la demanda.
Localización
La ubicación de los activos es clave para hacer frente a las necesidades comerciales. Se debe tener muy en cuenta el tipo de mercancías que se manejan dentro del almacén, así como las localizaciones hacia donde más envíos se realizan. A partir de un estudio sobre las necesidades y las actividades que cubra el cliente se puede lograr adaptar un activo al desarrollo de cada actividad.
Una buena ubicación es clave para hacer frente a la demanda. Dicen los expertos que las claves fundamentales para el éxito de un proyecto inmobiliario son 3: ubicación, ubicación y ubicación. Esta premisa también es válida para la inmologística, con la salvedad de que, en nuestro mercado, la mejor ubicación depende directamente del tipo de operativa que se vaya a realizar en su interior. De esta manera, para la inmologística es igual de Prime una ubicación muy cercana al núcleo urbano como otra alejada 70 km de la gran ciudad.
Ratio de ocupación
Trabajar con ratios de ocupación inferiores al 50% es una realidad en el ámbito logístico. Otra de las particularidades de la inmologística es que en contadísimas ocasiones se consume toda la edificabilidad de la parcela. La necesidad de amplias playas de maniobra para tráiler, la ventaja de incluir aparcamientos de camión dentro de la parcela o el aparcamiento seguro para vehículos privados implican un bajo consumo de la zona edificable. Estos ratios de ocupación tan bajos, recomendable entorno al 50%, son otra de las claves del éxito de un proyecto.
Adaptación
Está claro que a la hora de realizar tanto un inmueble llave en mano como uno a riesgo, un aspecto esencial son las exigencias de los clientes. La incorporación de herramientas y sistemas que permitan una adaptación de la construcción a las necesidades del inquilino es primordial. Asumir la variabilidad es necesario ante el escenario cambiante que enfrenta la logística.
Lograrlo es posible con la incorporación de un plan estratégico del diseño según el entorno, el uso de herramientas tecnológicas, la adaptación a las presentes y futuras exigencias de la sostenibilidad… Se resume principalmente en la incorporación de sistemas y útiles que permitan una adaptación a los cambios, siempre desde la calidad y el conocimiento del entorno.
Digitalización
Está claro que la llegada de las herramientas tecnológicas no hace más que ayudar a la realización y reorganización de las tareas logísticas. Incorporar sistemas digitalizados permite entender y conocer los procesos de una manera más ampliada, y obtener una cantidad y calidad de información sobre los procesos logísticos mucho mayor.
Las ventajas que ofrece la tecnología van desde la adaptación a la flexibilidad. Por ello, para poder entender y analizar los constantes cambios en las exigencias de los clientes, esta herramienta es clave, al poder adaptarse a sus necesidades de una forma eficiente.
Flexibilidad
El último punto por tratar se basa en la capacidad de ser flexible. Los inmuebles logísticos deben permitir a sus usuarios la flexibilidad que a estos se les demanda por parte de los consumidores. Es cierto que esto es mucho más fácil decirlo que llevarlo a cabo, pero en la medida en que un inmueble se aproxime lo más posible a la total flexibilidad, mayor será la posibilidad de éxito del mismo.
Sostenibilidad
Un aspecto muy valorado en los inmuebles logísticos es su capacidad de adaptación a una de las exigencias más presentes dentro del sector: la sostenibilidad. Que las infraestructuras cuenten con un sistema de eliminación de desperdicios beneficioso con el medio ambiente es un factor clave. A su vez, es valorable que se lleven a cabo iniciativas que ayuden al entorno que rodeará a esta edificación, como los habitantes locales, la flora, etc.
Estos 6 aspectos cumplen un papel clave en la elección de espacio para el desarrollo de una actividad logística. Tenerlos en cuenta permite una posible mejor adaptación a los requisitos de la demanda actual del sector.