W ostatnich latach byliśmy świadkami bardzo dynamicznego wzrostu w kanale e-commerce. Jak ta popularność przekłada się na rozwój rynku magazynów w Polsce. Jakiego typu są to magazyny? Czy można zauważyć jakieś znaczące trendy w ostatnich latach?
Jarosław Czechowicz, Country Manager GLP Poland (J.C.): Wartość zakupów w sieci w Polsce będzie w najbliższych latach rosła. Zauważamy też trend m-commerce, czyli zakupy przez telefon komórkowy, co jeszcze bardziej przyspiesza proces zakupowy i powoduje, że staje się on osiągalny z każdego miejsca. Wzrost sektora e-commerce wpływa na wszystkie rodzaje nieruchomości logistycznych. Wiele firm w związku z pandemią rozpoczęło dostosowywanie modeli biznesowych do handlu w sieci, a te które już w tym modelu pracowały, zaczęły zabezpieczać dla siebie kolejne przestrzenie magazynowe. Takie działania mają mocne przełożenie zarówno na budowę nowych obiektów BTS, jak i wysokiej klasy budynków spekulacyjnych, które mogą być dostosowane do potrzeb firm e-commerce. Duża dynamika rozwoju sprawia, że tego rodzaju klienci działają dość szybko, oczekując od swoich partnerów, w tym deweloperów logistycznych, elastycznej postawy i rozwiązań ściśle dopasowanych do potrzeb.
Czy Polskę można uznać za zaplecze magazynowe dla e-sklepów Europy np. Amazon? Co o tym zadecydowało – czy tylko relatywnie tania siła robocza?
J.C.: Przede wszystkim należy podkreślić, że Polska sama w sobie jest dużym rynkiem zbytu. Do tego dochodzi położenie w centrum Europy, na przecięciu głównych szlaków transportowych, a także coraz lepsza infrastruktura transportowa i najwyższa jakość nieruchomości logistycznych, jakie tu powstają. Firmy e-commerce to innowacyjne organizacje, które potrzebują odpowiednich partnerów w branży nieruchomości – w Polsce mogą na nich liczyć. Przykładem jest globalna firma Shein, która rozwija centrum dystrybucji na Europę Środkowo-Wschodnią w naszym GLP Wrocław V Logistics Centre.
Czy są to głównie magazyny zlokalizowane w granicach miast?
J.C.: Aktualnie zakupy w sieci są najpopularniejsze w dużych miastach, gdzie jest dobrze rozwinięta infrastruktura kurierska. Lokalizacja magazynów pod aglomeracjami, przy węzłach komunikacyjnych jest kluczowa. Dookoła miast powstają tzw. budynki ostatniej mili, na ulicach łatwo o paczkomat, a na większości osiedli są dostępne punkty zdawczo-odbiorcze w sklepach typu convenience. Trend zakupów online rozszerza się też na mniejsze miasta i wsie. Ponieważ etap ostatniej mili może stanowić nawet 60% całego kosztu dostawy, firmy kurierskie i e-commerce optymalizują łańcuchy poprzez rozwijanie sieci budynków crossdokowych. Im bliżej finalnego odbiorcy znajdują się punkty przeładunkowe, tym łatwiej optymalizować koszty dostawy.
W jakim stopniu magazyny dla e-commerce w Polsce są zautomatyzowane? Czy automatyzacja takich magazynów jest opcją czy dzisiaj już koniecznością, czy to bardziej rodzaj miejskich hubów?
J.C.: Budynki dla e-commerce, zwłaszcza BTS, są zazwyczaj wyposażone w dużą ilość automatyki, robotów sortujących czy wielopoziomowych regałów. Obiekty takie często charakteryzują się większą wysokością niż standardowe magazyny, dochodzącą do 20 metrów, antresolami i strefami obsługującymi zwroty od klientów. W budynkach takich znaczna jest też powierzchnia biurowo-socjalna, a także ilość miejsc parkingowych pracowników. Osobny temat to kwestie techniczne – większe zapotrzebowanie na energię elektryczną, umożliwiające obsłużenie automatyki obiektu czy dwustronne łącze światłowodowe.