Milyen nehézségekkel kellett megküzdeni 2023-ban a logisztikai ingatlanok hazai piacán?
Az év egészére rányomta a bélyegét itthon a magas infláció, amely számottevően befolyásolta a vásárlói kedv és a fizetőképes kereslet alakulását. A kereslet visszaesése ráadásul éppen olyan szektorokra hatott a legerősebben, amelyekből az ügyfeleink jelentős része kikerül: ez a kis- és e-kereskedelem, valamint a logisztikai szolgáltatók. A fogyasztáscsökkenés jelentősen visszavetette a piacon a bérlői aktivitást, és ez a környezet egyáltalán nem kedvezett újabb fejlesztéseink elindításának.
Globális szinten is jó néhány tényező éreztette negatív hatását, gondoljunk a szomszédban vagy a Közel-Keleten zajló fegyveres konfliktusokra, vagy az egyik legnagyobb svájci bank tavaszi összeomlására. Mindezek a befektetői kedvet is visszafogták, a még elérhető finanszírozás pedig megdrágult. Ezzel párhuzamosan a spekulatív fejlesztések átadásával megugrott, és lassan a 15 százalékot közelíti az üresedési ráta a hazai logisztikai és ipari ingatlanok piacán.
Ilyen körülmények között hogyan sikerült helytállni?
Mindezek fényében sikerként könyvelhetjük el, hogy az év végéig több mint 100 000 négyzetméternyi területünkre szóló bérleti szerződést sikerült meghosszabbítani bérlőinkkel, többek között Üllőn és Gyálon. Ezekkel az ügyletekkel a portfóliónk továbbra is 99 százalékos bérbeadottsággal üzemel. Az említett piaci körülmények mellett pedig külön örvendetes, hogy növekvő hozamok mellett is sikerült megőriznünk az épületeink értékét.
Hogyan látja mindezen tényezőket a jövőre nézve: melyek a legnagyobb kihívások, és milyen lehetőségeket lehet megragadni?
Van a hazai piacnak egy olyan szegmense, amely továbbra is jelentősen növekszik: ez a gyártó vállalatok ingatlanigénye, beleértve a gyártóépületeket, valamint a raktárakat egyaránt. A földrajzi elhelyezkedésüknél fogva ezek a beruházások nem kimondottan tartoznak az általunk és a befektetőink által tulajdonosként preferált projektek közé, azonban ingatlanfejlesztői tudásunkkal és kapacitásunkkal, development managerként jelentős értéket tudunk adni hozzájuk.
Melyek azok a tényezők, amelyek a legnagyobb mértékben befolyásolhatják a logisztikai ingatlanok hazai piacának alakulását?
Az akkumulátorgyárak építésével, a tárolási igények alakulásával kapcsolatos szükségletek, valamint a létesítményekre vonatkozó szabályozás nagyban hatnak majd a piacra. Még formálódik a jogszabályi környezet, de a vélhetően szigorodó biztonsági, műszaki elvárások az építési költségek növekedését vetítik előre. Ilyen környezetben nehezebb lesz a jelenlegi finanszírozási lehetőségek és hozamelvárások mellett új, spekulatív fejlesztéseket indítani.
Aggodalommal vagy reményekkel tekint inkább 2024 elé?
A portfóliónk túlnyomó részére olyan hosszú távú szerződésekkel rendelkezünk, amelyek túlnyúlnak a nehezebbnek ígérkező időszakon, ezért nincs miért aggódnunk. Bizakodásra annál több okot ad, hogy új típusú lehetőségek állnak előttünk, és jórészt rajtunk múlik, hogy ezeket hogyan tudjuk kihasználni. Emiatt összességében kihívásokkal teli, de eredményes évre számítok.