Un marché logistique résilient
En dépit du climat géopolitique incertain et une inflation galopante à l’échelle mondiale, le marché tricolore de l’investissement en logistique a démontré toute sa résilience au premier semestre 2022, avec plus de 2 milliards d’euros investis. Philippe Graziani, Country Director France chez GLP, dresse un bilan du S1 2022 et donne sa vision du marché pour les mois à venir.
Résilience et performance : c’est sans nul doute les deux maîtres-mots pour résumer le marché immobilier français de l’investissement en logistique au premier semestre 2022. Malgré la guerre qui a éclaté en Ukraine en février dernier et une politique de hausse des taux directeurs visant à lutter contre l’inflation galopante, plus de 2 milliards d’euros ont été injectés dans cette classe d’actifs.
Il s’agit du meilleur démarrage de l’histoire pour l’investissement logistique – devant le premier semestre 2020 –, avec un volume en hausse de près de 35 % sur un an. « Certes, ce chiffre ne reflète pas les évolutions récentes du marché, mais il consacre pleinement l’immobilier logistique comme l’une des principales cibles d’investissement », observe Philippe Graziani, Country Director France chez GLP.
Au fil des six premiers mois de l’année, l’équipe GLP aura été très active à l’acquisition dans l’Hexagone avec notamment le portefeuille européen Trio – dont 11 entrepôts sur 18 se situent en France –, la plate-forme de 100 000 m² à Ablaincourt-Pressoir signée en Vefa un édifice de 40 000 m² à Derval et un bâtiment multimodal de 100 000 m² en cours de construction à Denain. Soit un montant supérieur à 500 M€ pour les six premiers mois de 2022.
« Avec ces investissements et nos développements en cours ou à venir, nous avons doublé la taille de notre portefeuille tricolore en un an, avec près d’1,6 million de m² sous gestion, poursuit Philippe Graziani. Cette stratégie de forte croissance, nous la maintiendrons dans les prochaines années. »
Des opportunités à saisir
Comment conjuguer ces ambitions de croissance avec un contexte géopolitique et économique incertain ?
« L’invasion de l’Ukraine par la Russie a eu pour principal impact d’augmenter les coûts de l’énergie et de la construction, sans oublier le contexte global d’inflation et le tour de vis opéré par les banques sur les conditions de financement », répond le Country Director France chez GLP.
Et d’ajouter : « Dans ce contexte, des deals ne vont pas jusqu’au signing final, des opérations sont repricées et certains investisseurs ont décidé d’attendre de meilleures conditions pour vendre leurs actifs. » Un marché certes plus ‘‘difficile’’ à appréhender, mais synonyme de ‘‘nombreuses opportunités à saisir’’, estime Philippe Graziani.
« Le « sky is the limit » prend fin avec un marché plus équilibré qu’auparavant », poursuit-t-il. Pour rappel, au travers de ses différents fonds d’investissement, GLP finance ses acquisitions tricolores sans conditions de dette. « La structuration de la dette nous permet d’être agiles et réactifs en fonction des opportunités d’investissement. »
Une stratégie en deux actes
Avec l’objectif d’atteindre la barre des 2 millions de m² sous gestion d’ici à fin 2023, Philippe Graziani déploie une stratégie en deux actes. D’abord, en étant offensif en matière d’investissements – à l’instar du portefeuille Trio, ou la signature d’une plate-forme logistique de 100 000 m² à Denain dans le Nord.
« En qualité d’investisseur long terme et d’asset manager, nous avons aussi l’ambition de nous diversifier dans la logistique urbaine et les messageries », appuie-t-il. « En fonction des opportunités, nous pourrons nous positionner sur des portefeuilles d’actifs obsolètes où il est possible de déployer une stratégie de création de valeur. »
Ensuite, GLP entend bel et bien poursuivre une politique de développements en blanc en terres françaises. « Aux yeux du marché, nous tenons à garder notre ADN de développeur et promoteur », justifie-t-il. À horizon fin 2023, GLP pilote un pipeline de projets de 250 000 m² en France. « Avec la bonne tenue du marché des utilisateurs et du fait de la raréfaction de l’offre d’entrepôts, nous anticipons une croissance des valeurs locatives pour les prochaines années. De facto, nous avons pour objectif de développer 150 000 m² par an à moyen terme. »
Pour être au centre de la carte du développement, les équipes GLP s’attachent à sourcer activement les fonciers disponibles. « Nous avons vocation à faire de la réserve foncière pour nourrir notre pipeline de développements et répondre aux besoins d’espaces de nos clients », poursuit Philippe Graziani.
Parier sur les territoires
Dans l’optique de disposer d’un maillage territorial français à part entière, GLP a pris des positions dans divers marchés – et parfois en dehors de la sacro-sainte dorsale – tels que Tours, Le Mans, Bordeaux, Nantes ou encore Rennes. « Jadis peu scrutées par les investisseurs, les zones dites « secondaires » – à tort – ont retrouvé un attrait certain avec la crise sanitaire », observe Philippe Graziani.
En fonction des opportunités, GLP aura vocation à garder, sur le long terme, les localisations les plus qualitatives en portefeuille. « Néanmoins, de manière sélective, nous pourrons porter des projets de développement avant de les revendre », précise-t-il. « Notre ambition est de planter de nouveaux drapeaux GLP à Rouen, au Havre, et dans l’Est de l’Hexagone – en particulier dans les métropoles de Toulouse et de Strasbourg.
« Grâce à notre stratégie à 360°, nous avons la ferme intention d’intégrer le big five des players de la logistique française », parachève Philippe Graziani.
