Un marché logistique chahuté mais pérenne
Avec 300 M€ investis au premier trimestre 2023, la logistique hexagonale accuse un décrochage de 65 % sur un an, mais s’en sort mieux que certains pays voisins. Philippe Graziani, Country Director France chez GLP, dresse un premier bilan pour ce segment du marché immobilier et donne sa vision pour les mois à venir.
En dépit de la remontée brutale des taux et le choc énergétique, l’investissement en immobilier industriel et logistique tricolore pouvait se targuer d’avoir capté plus de 6,4 milliards d’euros de transactions en 2022. Mais, comme pour l’ensemble des classes d’actifs, le marché des entrepôts a connu quelques turbulences sur les trois premiers mois de 2023. Ainsi, les brokers font état de seulement 300 M€ investis au premier trimestre dans l’Hexagone. Sans réel effet de surprise, cette contre-performance acte le changement de paradigme et de l’ajustement des investisseurs à la nouvelle donne financière. Certains ont appuyé sur le bouton pause dans l’attente de vents plus favorables, quand d’autres poursuivent leur stratégie de cession et/ou d’acquisition au cas par cas en fonction des opportunités. « En dépit d’un premier trimestre atone, nous observons, depuis mars, un retour des dossiers à l’investissement, pointe Philippe Graziani, Country Director France chez GLP. « Ce come-back des discussions entre les vendeurs et les acquéreurs est une bonne nouvelle, et l’afflux de dossiers un bon test de la capacité du marché à absorber ces offres de portefeuilles ou d’opérations unitaires. » Quant au taux prime, il poursuit sa décompression, comme le confirme Simon-Pierre Richard, Head of Logistics and Industrial Investment chez JLL. « Alors qu’il se traitait autour de 3,6% fin 2022, il s’établit désormais à 4,25 % ». « Sans conteste, le sky is the limit a pris fin pour laisser place à un marché équilibré, avec des liquidités importantes à placer et des revenus locatifs en constante hausse. » poursuit Philippe Graziani.
Des acquisitions sans condition de dette
Comment affûter sa stratégie à l’investissement dans un contexte parfois difficilement lisible ? « Chez GLP, nous avons pour objectif de prendre position sur des actifs value-add, où il est possible de déployer des projets de création de valeur – tant d’un point de vue de réhabilitation/rénovation que locatif », répond Philippe Graziani. Sans oublier de saisir des opportunités off market dans le core. Dans un environnement de taux à la hausse, GLP peut se targuer de financer ses acquisitions sans condition de dette. « Ainsi, nous pouvons être agiles et réactifs en fonction des opportunités d’investissement. » En parallèle de ce positionnement à l’investissement, le pure-player de la logistique s’attache à reconstituer des réserves foncières – lesquelles accueilleront à moyen ou long terme des entrepôts bien sûr, mais également d’autres typologies d’actifs – en mobilisant un minimum de capitaux. « Malgré une concurrence accrue sur ce segment de marché, nous poursuivons notre politique de développements en blanc, qui, pour rappel, est l’un des marqueurs de notre ADN, souligne le Country Director France chez GLP. Outre les différents terrains que nous scrutons pour développer de la petite et/ou la grande logistique – notamment en Ile-de-France et dans les Hauts-de-France –, nous avons lancé, près de Tours (Centre-Val-de-Loire), une plateforme cross-dock de 63 000 mètres carrés et de GLP Park Le Havre, un bâtiment clé-en-main de près de 70 000 mètres carrés. » Au total, GLP France dispose d’un pipeline de développement d’environ 200 000 mètres carrés sur le territoire.
Technologie et ESG
Malgré un contexte incertain, le marché locatif tricolore a résisté au premier trimestre 2023, avec près de 930 000 mètres carrés placés – soit une baisse de 24 % sur un an. Pour mémoire, en 2022, quelque 3,8 millions de mètres carrés ont été loués. Philippe Graziani constate une ‘‘forte demande’’ de la part des prestataires logistiques à la location. « En 2021 et 2022, la demande placée était plutôt drivée par les secteurs du e-commerce et de la grande distribution », ajoute-t-il. Pour séduire de nouveaux utilisateurs, GLP mise sur la technologie pour améliorer la productivité et l’optimisation des flux des entrepôts. « Avec GRS, nous proposons à nos clients une solution connexe complète de robotique (RaaS). Grâce à ce service, nos clients n’ont plus besoin d’investir directement dans la technologie, nous leur fournissons une offre clés en main. » Autre engagement de taille : l’ESG. « En tant que développeur, propriétaire et gestionnaire d’entrepôts logistiques, notre rôle est de mettre en place toutes les solutions possibles pour réduire notre impact et cela tout au long du cycle immobilier de nos bâtiments, de la conception à la phase opérationnelle. »
Producteur d’énergies renouvelables
Toujours en matière de critères ESG, GLP mise aussi sur la production d’énergies renouvelables sur site et l’évaluation des émissions de CO2 sur le cycle de vie d’un entrepôt. « Nous avons la ferme intention de devenir un producteur d’énergies renouvelables en France avec l’installation de centrales photovoltaïques partout où c’est possible », précise Philippe Graziani. A moyen terme, le groupe envisage aussi d’utiliser davantage le bois pour la construction des entrepôts, généraliser les smart metering et mettre en place des programmes de compensation d’émissions de CO2. Enfin, GLP, au niveau mondial, entend prendre de nouvelles parts de marché dans les data centers, après avoir constitué une task force il y a quelques années. « En France, nous sommes prêts à accompagner notre équipe mondiale dédiée à cette classe d’actifs alternatifs de plus en plus recherchée à l’investissement », parachève le Country Director France de GLP.
