Aunque entramos en 2024 inmersos en una situación de incertidumbre económica, derivada, entre otros factores, de los sucesivos conflictos armados, se puede decir que durante este último año el sector logístico ha experimentado un crecimiento moderado, afianzándose como uno de los menos afectados por estas circunstancias.
Dentro de la compleja estructura inmologística que ha soportado este 2023, “el mercado español se ha consolidado en la quinta posición europea por volumen de inversión”, tal y como asegura Miguel Monreal, nuestro director de desarrollo de negocio en GLP.
En este contexto, la industria se ha estado adaptando para dar respuesta a las nuevas demandas del mercado a través del aprendizaje continuo, aplicando nuevas soluciones en el diseño y construcción de las naves, como la adopción de criterios ESG o la optimización del espacio para dar paso a herramientas de digitalización.
Gracias a ellas, la inmologística ha podido superar toda una serie de lecciones en 2023 que ahora repasamos.
La lección económica del contexto actual en la inmologística
Durante este 2023 hemos sido testigos de un importante cambio de paradigma en el sector inmologístico.
El incremento de los costes de financiación – sumado a la subida del precio de la energía y las materias primas – ha afectado de manera directa a la actividad inmologística. El encarecimiento de estos costes ha generado que los fondos de inversión tengan una menor capacidad de desarrollo. De este modo, este 2024 comienza con una ralentización directa del área de la construcción, aumentando la necesidad de que haya clientes detrás de cada proyecto.
A este contexto también se ha sumado la descompresión de yields que, dada la percepción de incertidumbre e inestabilidad en el plano económico, ha generado un cambio en la percepción del riesgo sobre las inversiones inmologísticas. Este mismo hecho ha provocado a su vez una devaluación en la valoración de los productos, es decir, que en la actualidad se advierta una inseguridad mayor de que el activo no produzca ingresos o que no haya suficiente tensión competitiva para que la demanda favorezca a la oferta.
Con todo ello en mente, el sector afronta ahora el ya mencionado cambio de paradigma, que se traducirá, en corto plazo, a un necesario incremento de las rentas y a un mayor protagonismo de los desarrollos ‘llave en mano’ frente a los proyectos a riesgo.
En este cambio de escenario provocado, entre otras cuestiones, por las sucesivas crisis y conflictos globales, es necesario destacar la tendencia de concentración de la producción cercana al consumidor. Así es, el near-shoring está provocando a nivel logístico un incremento de los stocks como medida para evitar la rotura de las cadenas de suministro, lo que supone a su vez un aumento en la demanda de metros cuadrados de los almacenes.
Empresas que históricamente han basado su negocio español en la importación – procedente mayoritariamente de grandes potencias como China o India – están aplicando ya este aumento de capacidad de almacenaje, una solución cada vez más presente en los logísticos y que ya podemos ver en casos como los de JYSK, empresa que está aumentando de manera considerable el volumen de operaciones y contratación en la zona de Valencia para para dar servicio a España, Portugal y el sur de Europa.
Pese a la ralentización, el mercado inmologístico ha demostrado ser resiliente y capaz de adaptarse a las circunstancias. Aunque las contrataciones han disminuido, las rentas prime continúan en ascenso. De hecho, la previsión es que la demanda de espacio logístico siga siendo sólida, pero a un ritmo más lento en comparación con años anteriores.
La lección de la sostenibilidad y su papel en el sector
Por su parte, los operadores inmologísticos soportan una presión significativa para crear prácticas más sostenibles y cumplir con los criterios ESG. Esto implica contar con estrategias para alcanzar las cero emisiones en su huella de carbono que fija la Unión Europea para 2050.
Y es que, si el 2023 nos ha dejado alguna otra lección es en el área de la sostenibilidad. Una de las grandes exigencias en este campo es la necesidad de que las naves cuenten con alguna certificación de sostenibilidad. Esta necesidad marca una clara diferenciación entre los proyectos a la vanguardia de las necesidades de los clientes y los que aun no han dado el paso a apostar por esta visión respetuosa con el medio ambiente – generando naves ya obsoletas -.
Este hecho afecta de manera directa tanto al mercado de inversión – debido a la pérdida de liquidez de estos inmuebles en el mercado – como al movimiento de clientes a nuevas naves ya certificadas mínimamente con algún criterio BREEAM Very Good o LEED Gold.
Así, el paso de clientes de naves anticuadas a nuevos espacios certificados es una realidad cada vez más visible en la actividad logística, hecho que no afecta de manera directa al take up real, pero si a la contratación efectiva de metros cuadrados, que ha provocado que, un año más, en 2023, la contratación se sitúe cercana al millón de m² en Madrid, tendencia que continuará en alza este 2024.
Frente a un desafío de estas magnitudes, la consultora CBRE estima que casi un 80% de las empresas ya cuentan con planes para la descarbonización e inversión en equipos eficientes, apoyándose en alternativas como la iluminación led, los paneles solares en cubierta o los puntos de carga eléctricos.
En GLP seguimos aprendiendo
El recientemente superado ejercicio nos ha ayudado a fijar objetivos nuevos y renovados para contribuir con el desarrollo del sector inmologístico. Además, nuestras continuas mejoras en las prácticas sostenibles y el compromiso con los criterios ESG ponen de manifiesto la implicación presente en cada uno de nuestros proyectos, que aprueban con nota cada una de las lecciones que han definido el 2023.
Este próximo 2024 comienza con una visión futura de la mano de las experiencias pasadas. Conocer la evolución del sector y ver y analizar hacia dónde se dirige es la solución que nos permite ir más allá con el desarrollo de nuestros proyectos, pues algo que nos define es el estar en todo momento a la vanguardia de las necesidades de nuestros clientes. Pese a que las crisis y tensas situaciones que se están viviendo a nivel global – sumadas a la inflación y los altos costes – auguran un futuro confuso, nuevas herramientas entran en juego como posibles soluciones a los problemas logísticos e inmologísticos actuales, como las nuevas tecnologías y la planificación estratégica, claves para mantener la rentabilidad.
