El riesgo es, probablemente, el factor más determinante en la toma de decisiones. En función de este se diseñan las estrategias de inversión y se definen los retornos que se exigirán a las mismas. Es por eso por lo que, para cualquier parte interesada en el sector inmologístico, su adecuada gestión debe estar presente en cada etapa del proyecto.
El inmologístico ha sido siempre un sector interesante para la inversión y lo es, de manera determinante, desde la explosión del comercio electrónico. Para los actores de nuestro mercado, el proceso de adquirir, diseñar, construir y arrendar una nueva propiedad puede ser muy gratificante. Tanto personal como financieramente.
Sin embargo, sin una adecuada planificación, un activo puede repercutir en más problemas que beneficios. En este sentido, la gestión de riesgos en proyectos inmologísticos es esencial para minimizar las posibles amenazas y maximizar las oportunidades de éxito.
¿En qué consiste la gestión de riesgos en el sector inmologístico?
La gestión de riesgos en proyectos inmologísticos es el proceso de identificar, evaluar, controlar y mitigar los riesgos potenciales que pueden afectar el éxito de un proyecto inmologístico. Hablando de la actividad que comprende todo el ciclo inmobiliario, desde la adquisición del suelo a la venta de un proyecto arrendado y estabilizado, las amenazas están en todas las fases y, por tanto, los retornos esperados por los inversores deberán ser más altos en función de la fase más temprana en que se inicie la inversión.
La gestión de riesgos en proyectos inmologísticos implica la identificación de posibles riesgos, tanto internos como externos, que pueden afectar el proyecto, como problemas en la planificación, el diseño o la construcción, problemas de seguridad o fallos en la infraestructura, entre otros. Una vez identificados los riesgos, se debe evaluar su impacto potencial y la probabilidad de que ocurran.
A partir de esta evaluación, se desarrolla un plan de gestión de riesgos que incluye medidas preventivas y de mitigación para minimizar el impacto de los riesgos identificados en el proyecto. Este plan debe ser monitorizado y actualizado de manera constante durante todo el ciclo de vida del proyecto, y se deben tomar medidas para abordar cualquier riesgo nuevo que pueda surgir.
La gestión de riesgos en proyectos inmologísticos es crucial para asegurar la viabilidad del proyecto y garantizar la seguridad de las personas y las mercancías involucradas. Una gestión adecuada de riesgos también puede ayudar a reducir los costes del proyecto y aumentar la eficiencia operativa a largo plazo.
¿Qué tipo de riesgos debe gestionar el real estate logístico?
Si bien los riesgos asociados a la gestión de proyectos inmologísticos pueden variar dependiendo de la ubicación y el tipo de instalación, así como de las operaciones y actividades realizadas en ella, se pueden enumerar siete aspectos comunes a cualquier activo:
1. Riesgos en la adquisición del suelo. Aquí el principal factor que puede llevar al traste una operación es el tiempo. En la medida en que se puedan controlar los tiempos para la adecuada entrega del proyecto, la inversión será más segura.
2. Riesgos de diseño y construcción. Los riesgos que debemos controlar son varios. En diseño, que la nave se adapte a los requerimientos de los posibles clientes. Por llevarlo al extremo más absurdo, diseñar una nave sin campa para muelles la llevará al fracaso. En construcción, que la ejecución se haga de forma segura, controlando, principalmente, solera, cubierta y elementos estructurales.
3. Riesgos operativos. Incluyen la capacidad de la instalación logística para manejar la cantidad y tipo de carga prevista, la eficiencia operativa, la calidad del servicio, los problemas de seguridad, la gestión de inventarios, entre otros.
4. Riesgos de seguridad. Pueden incluir la seguridad de los empleados, los bienes y los datos, así como la protección contra robos, vandalismo y otros delitos.
5. Riesgos ambientales. Incluyen la gestión de residuos, el cumplimiento de las regulaciones ambientales, la protección contra incendios, la gestión de aguas residuales, entre otros.
6. Riesgos financieros. Pueden incluir la disponibilidad de financiación, la variabilidad de los precios de los insumos, el coste de la energía y otros gastos operativos, la variabilidad del mercado y la rentabilidad del proyecto.
7. Riesgos legales y regulatorios. Incluyen las regulaciones gubernamentales, las normas de seguridad y salud ocupacional, el cumplimiento de las leyes y normas locales y nacionales, entre otros.
¿Cómo se pueden mitigar estos riesgos?
Como se ha mencionado anteriormente, ningún bien raíz – ni siquiera los proyectos inmologísticos – está libre de riesgos. Por ello, comprender cada uno de estos aspectos es esencial a la hora de plantear soluciones que ayuden a mitigar los potenciales problemas.
Partiendo de esta base, resulta crucial tener en cuenta que la gestión de riesgos no es reactiva, es proactiva. Por ello, lo ideal es que se planteen las estrategias adecuadas para su gestión durante la fase de planificación del proyecto.
De este modo, se podrá identificar mejor cualquier riesgo potencial y su impacto, para poder, después, controlar estos durante el desarrollo del proyecto. Así, en lugar de aparecer por sorpresa, la atención se centrará en cada uno de los factores de riesgo antes de que se transformen en verdaderos problemas.
No obstante, la gestión de riesgos no es un asunto que se resuelva con un estudio previo. Debe actualizarse y realizar controles periódicos para asegurar que se cumplen las medidas puestas en marcha, y cambiarlas si es necesario al observar nuevos problemas.
En resumen, una gestión de riesgos sólida y proactiva es esencial para el éxito de proyectos inmologísticos, ya que permite anticiparse a los posibles obstáculos y asegurar la integridad y eficiencia del activo en todas sus etapas.