El cambio en el paradigma de consumo y el incremento de la rentabilidad de zonas que, hasta ahora, generaban menos interés, ha llevado al sector a centrarse en un valor añadido fundamental: la versatilidad y diversificación de las carteras inmologísticas.
La necesidad de ampliar la capilaridad, unido al auge del ecommerce, está detrás de un cambio de tendencia sin precedentes.
Hasta ahora, los principales fondos e inversores del real estate logístico centraban sus esfuerzos en el desarrollo de activos en las primeras coronas de las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona. También conocidas como zonas prime, históricamente estas localizaciones han brillado por su rentabilidad.
Sin embargo, el crecimiento exponencial del comercio electrónico – que solo en 2021 alcanzó los 3.900 millones de euros en España – está motivando una nueva moda: la apuesta por emplazamientos secundarios y flexibles.
Así, nuevas ubicaciones se alzan como soluciones ante algunos de los problemas endémicos del sector, como la escasez de suelo, a la par que dan respuesta a la necesidad de sus inquilinos de aumentar la capilaridad de sus redes.
Más que una tendencia
Hoy en día, lo difícil es encontrar un fondo o un desarrollador que no se haya abierto a la búsqueda a localizaciones secundarias. Al menos así lo apuntan expertos como la consultora Savills Aguirre Newman tras analizar que, más que una nueva tendencia, esta evolución hacia la diversificación se ha convertido en una realidad.
Este fenómeno, sin embargo, difiere de otros tantos surgidos en los últimos años a raíz de la pandemia. Sus orígenes se remontan a 2019, cuando cada vez más inversores y desarrolladores empezaron a buscar más allá de los parques principales de mayor volumen.
¿Por qué diversificar?
Actualmente, el panorama del real estate logístico es positivo a la par que complejo. Mientras la demanda se mantiene al alza, con perspectivas halagüeñas para finales de 2022, el entorno de esta actividad es cada vez más desafiante.
La inflación, la falta de materias primas, los altos costes de construcción – incluso el conflicto ruso-ucraniano – están dejando notar sus efectos sobre una industria que ahora debe reenfocarse y ofrecer más.
El objetivo final es ambicioso: rediseñar las cadenas de suministro nacionales e internacionales.
El impulso de la capilaridad
Desde 2020, la palabra ‘relocalización’ ha pasado a estar en la mente de muchos perfiles decisores de la cadena de suministro. Y no es para menos ya que, según Accenture, las interrupciones de la cadena de suministro derivadas de la pandemia y la invasión rusa podrían suponer la pérdida del 7,7% del PIB de la zona euro para 2023 – unos 920.000 millones de euros -.
La tan mencionada globalización ha pasado, en poco tiempo, de ser la panacea a ser el quebradero de cabeza al que muchos ven una ‘sencilla solución’: volver a los orígenes.
Sin embargo, si bien en el plano internacional tiene cabida este planteamiento, desde el punto de vista de las redes nacionales se ha ido un paso más allá. En este ecosistema, lo importante no es abandonar algunos enclaves para acercar las cadenas de suministro, sino construir nuevos para reforzar las redes.
Así ha sucedido, por ejemplo, en el mercado español.
Una cartera para conectar
Mientras Madrid y Barcelona han sido, tradicionalmente, las que más han acaparado la atención de los inversores, en los últimos años nuevas localizaciones han ido ganando peso. Es el caso de ciudades como Alicante, Bilbao, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza.
Según las principales consultoras, su protagonismo encuentra dos razones de ser: son zonas donde existe poca estructura inmologística y, su posición geográfica, les permite servir como nodo de conexión con los grandes polos logísticos consolidados.
Así, además de agilizar la cadena de suministro nacional, estos hubs se están convirtiendo en instalaciones esenciales que no solo cubren las necesidades de los clientes, también permiten ‘unir’ amplias regiones de la península.
Una cartera para satisfacer
Habituados a cifras abultadas y grandes extensiones, lo cierto es que cada vez es mayor el interés de los promotores en contar con carteras donde tengan cabida amplios activos puntuales y desarrollos más pequeños, pero numerosos.
Esto está precisamente soportado por otra tendencia. Sumado al ecommerce y a la globalización, el last mile sigue moldeando la actividad inmologística, cuya demanda soporta en gran medida el desarrollo de proyectos de menor escala.
El cambio de hábitos de la sociedad ha impulsado el crecimiento del ecommerce, y con él, la necesidad de distribuir en el menor tiempo posible. Por ello, ahora es necesario disponer de plataformas de entrega en varias ciudades de la misma provincia, argumento que sostiene la ya mencionada diversificación.
Un concepto de prime evolucionado
Si bien apostar por desarrollos alternativos, alejados de la parte más asentada de la industria del real estate, puede parecer un riesgo, lo cierto es que cualquier proyecto con una buena historia detrás, que responda a una necesidad real, puede ser considerado prime si el inquilino es de primer nivel y el contrato de arrendamiento es sólido.
De hecho, estos proyectos son capaces de responder más rápido a la evolución de la demanda, que apunta a edificios más modernos y sofisticados, con facilidades para actividades de cross-dock, con una buena calificación energética, sostenibles y que generen menos costes operativos al cliente.
Por todos estos motivos, teniendo en cuenta el contexto en el que la actividad económica se encuentra inmersa, la diversificación de activos y, por ende, contar con una cartera bien nutrida, se vuelve clave para la supervivencia y adaptación de la inmologística.